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Dec 19, 2023

Que doit faire notre bâtiment pour se conformer à la loi locale 97 ?

La ville tiendra compte des efforts de bonne foi des propriétaires et des conseils qui tentent

La ville tiendra compte des efforts de bonne foi des propriétaires et des conseils qui tentent de réduire les émissions lorsque des pénalités seront déterminées.

txking/iStock/Getty Images Plus via Getty Images

Pour les conseils d'administration de coopératives et de copropriétés qui prennent des mesures pour réduire les émissions des bâtiments et se conformer aux exigences de la loi locale 97 de la ville de New York, de nombreuses aides gratuites sont disponibles pour vous aider à atteindre vos objectifs. Mais faire passer votre système de chauffage et de refroidissement du gaz et du mazout à l'électricité peut être un processus long et complexe. Si vous commencez tout juste maintenant, il se peut que vous ne fassiez pas toutes vos rénovations à temps pour éviter les pénalités.

La ville estime qu'environ 20 à 25 % des bâtiments dépasseront leurs limites d'émissions en 2024 si aucune mesure n'est prise pour améliorer les performances du bâtiment. Des pénalités seront émises à partir de 2025 si vous dépassez les limites ou omettez de déclarer la consommation d'énergie du bâtiment.

Chaque bâtiment aura un ensemble différent de défis. Remplacer un radiateur à mazout ou effectuer un recâblage électrique important est un gros projet. Dans de nombreux cas, plusieurs mises à niveau sont nécessaires et à moins que le bâtiment ne dispose de réserves substantielles, il devra être payé avec des évaluations ou un prêt.

Des rénovations abordables telles que le remplacement des ampoules par des LED ou l'utilisation de la technologie des capteurs pour éviter une consommation d'énergie inutile sont possibles, mais ces changements à eux seuls peuvent ne pas suffire à éviter les amendes.

Lorsque la ville a mis en œuvre la loi, elle a donné aux propriétaires d'immeubles quelques années pour se conformer aux exigences de la loi en matière d'émissions, et ce temps est compté. Pour tout conseil d'administration qui commence son parcours de conformité maintenant, voici les étapes à suivre.

Vous n'avez besoin d'apporter des modifications que si votre bâtiment mesure plus de 25 000 pieds carrés. Les maisons de ville des arrondissements extérieurs ne sont généralement pas aussi grandes, mais si votre immeuble compte plus de cinq étages, il peut dépasser 25 000 pieds carrés et vous devrez vous y conformer.

Les bâtiments construits au cours des cinq à dix dernières années auront généralement un chemin plus facile vers la modernisation énergétique, car l'efficacité énergétique est de plus en plus un élément important pour les nouvelles constructions. Cependant, si votre immeuble utilise encore du mazout ou du gaz naturel ou si vous êtes propriétaire ou actionnaire d'un immeuble à condos ou coopératives d'avant-guerre, des travaux importants seront probablement nécessaires pour améliorer et moderniser les systèmes mécaniques afin de répondre aux normes d'efficacité. De plus, les bâtiments des quartiers historiques nécessitent des approbations supplémentaires si des modifications sont apportées aux fenêtres ou à la façade.

Si votre immeuble est bien géré, le conseil aura fait une étude de réserve ou aura un plan d'immobilisations. Il s'agit d'une évaluation des actifs de votre immeuble - l'ascenseur, la chaudière, le système de gicleurs, la façade et le toit - pour évaluer leur durée de vie utile restante ; savoir quand ils pourraient avoir besoin d'être remplacés ou réparés ; et déterminer le coût.

Un plan d'immobilisations est préparé avec l'aide d'un architecte ou d'un ingénieur et bénéficie de l'apport de la société de gestion et du super. Ces détails seront importants lorsque vous travaillerez avec des entrepreneurs pour évaluer l'efficacité de vos systèmes de construction.

NYC Accelerator est une organisation parrainée par la ville qui aide les propriétaires d'immeubles qui doivent se conformer aux exigences de la loi locale 97. Une fois que vous aurez contacté NYC Accelerator, vous serez mis en contact avec un spécialiste de la sensibilisation qui pourra vous guider dans ce que vous devez faire pour vous conformer aux réglementations sur les émissions.

Laura Sauer, responsable de compte NYC Accelerator et spécialiste de la sensibilisation, explique que son rôle est de guider les bâtiments tout au long du processus. "Nous recueillons et confirmons des informations de base sur le bâtiment ou le portefeuille de bâtiments, car souvent les informations disponibles peuvent ne pas être à jour", dit-elle.

Cela inclut la taille et l'âge du bâtiment et l'analyse comparative actuelle. C'est le terme donné au score d'efficacité énergétique que votre bâtiment a reçu. Cette note aura été convertie en note et sera affichée publiquement dans votre immeuble. Michael Scorrano, fondateur de la société d'ingénierie énergétique EN-POWER Group, déclare qu'il est important de s'assurer que votre analyse comparative est correcte. "Vous devez déterminer où vous en êtes par rapport aux pénalités sur les émissions de carbone. Cela pourrait commencer par l'examen du score de référence pour vous assurer que le calcul est effectué avec précision", dit-il.

Les données d'analyse comparative seront utilisées par les organismes d'application de la loi pour évaluer la conformité ainsi que l'efficacité des améliorations éconergétiques de votre bâtiment. Building Energy Exchange (BE-Ex) dispose d'un calculateur d'émissions de carbone pour vous aider à déterminer vos éventuelles pénalités d'émission lorsqu'elles seront imposées en 2025.

Les propriétaires et les conseils qui s'efforcent de bonne foi de réduire les émissions de leurs bâtiments en tiendront compte lors de la détermination des sanctions. Plus d'informations sont attendues plus tard cette année sur ce que cela signifie et comment cela affecterait les amendes.

Dans de nombreux cas, des audits énergétiques subventionnés peuvent être programmés avec des entrepreneurs locaux partenaires de NYC Accelerator. Un audit énergétique implique un examen complet du bâtiment pour évaluer l'efficacité énergétique, y compris les systèmes mécaniques, les fenêtres, les luminaires, les vides sanitaires et les espaces communs.

Sur la base des résultats, vous recevrez des recommandations sur la manière de réduire les émissions et de conserver l'énergie. Les suggestions peuvent aller de la suppression des systèmes alimentés au pétrole et au gaz au remplacement des fenêtres et à l'ajout d'isolation pour mieux conserver l'énergie.

Luke Surowiec, responsable du programme NYC Accelerator, explique qu'il existe de nombreuses mesures d'efficacité qui permettent d'économiser de l'argent pour le bâtiment, quel que soit le risque de pénalité de la loi locale 97. "Les opportunités typiques - à la fois dans les audits et dans notre expérience quotidienne - incluent les améliorations des systèmes de chauffage et de refroidissement, l'isolation et l'étanchéité à l'air, l'éclairage et l'énergie solaire", dit-il.

L'électrification est considérée comme le meilleur moyen pour New York de s'éloigner des combustibles fossiles. Un spécialiste de la sensibilisation de NYC Accelerator peut vous aider à solliciter et à évaluer des propositions de projets auprès de fournisseurs de services.

Au lieu de mises à niveau, certains bâtiments adoptent des technologies alternatives, qui limitent les émissions mais ne suppriment pas la dépendance du bâtiment aux combustibles fossiles. La capture du carbone est l'une de ces technologies. Comme indiqué dans le New York Times, le Grand Tier, une tour d'appartements de 30 étages à Manhattan capte le dioxyde de carbone de ses chaudières à gaz, le refroidit en un liquide et le transporte par camion vers une usine de béton à Brooklyn, où les émissions sont scellé dans des blocs de béton.

Le Département des bâtiments est l'organisme chargé de l'application de la loi locale 97 et bien que les bâtiments soient autorisés à installer ce type de technologie, la loi n'identifie pas la capture du carbone comme un moyen d'atteindre les objectifs d'émissions. Il n'est pas encore clair si cette technologie aidera votre bâtiment à se conformer à la conformité - plus d'informations sont nécessaires pour savoir comment et si le carbone est capté de manière permanente.

De même, les directives finales sur les crédits d'énergie renouvelable (CER) doivent encore être publiées. Ces crédits sont créés lors de la production d'énergie renouvelable et peuvent être achetés et vendus séparément de l'électricité physique. Les CER permettent aux porteurs de projets de lever des fonds pour leurs projets. L'achat de CER vous permet de soutenir les énergies renouvelables sans passer réellement à une source d'énergie renouvelable. Actuellement, les CER ne peuvent être utilisés que pour la conformité à la loi locale 97 afin de compenser les émissions associées à l'électricité, et non à une chaudière au mazout ou au gaz.

"Notre recommandation est de commencer par l'efficacité énergétique, l'électrification totale ou partielle et les panneaux solaires pour les réductions directes de carbone, puisque ces efforts ont été approuvés par le Département des bâtiments", a déclaré Surowiec.

NYC Accelerator peut également vous aider à identifier les incitations financières et les options de financement pour payer les mises à niveau énergétiques. Si votre immeuble dispose d'importantes réserves de liquidités, vous devrez décider si vous pouvez utiliser ces fonds pour effectuer les améliorations. Votre immeuble peut décider d'imposer des cotisations aux propriétaires ou aux actionnaires pour couvrir les frais. Il existe également des soi-disant prêts verts disponibles à ces fins.

L'hypothèque de l'immeuble de votre coopérative sera l'une des considérations centrales lorsque vous déterminerez vos options de financement. Les options varieront selon que l'hypothèque est en milieu de cycle (avec 10 à 15 ans pour aller sur un fixe de 30 ans) ou si vous êtes vers la fin du cycle de remboursement du prêt.

Les spécialistes de NYC Accelerator peuvent vous mettre en contact avec la New York City Energy Efficiency Corporation (NYCEEC), une organisation à but non lucratif dont l'objectif est d'aider à financer des projets d'énergie propre et à réduire les émissions de carbone. NYCEEC propose un prêt Multifamily Express Green (MEG) pour payer jusqu'à 90 % du projet d'énergie propre proposé. Le prêt minimum pour les conseils d'administration des coopératives et des copropriétés est de 200 000 $.

Alternativement, les coopératives sont éligibles au programme NYC Accelerator Property Assessed Clean Energy (PACE). Il s'agit d'un prêt accordé à l'immeuble de la coopérative, et non aux actionnaires individuels, permettant à un conseil de générer des fonds pour des améliorations majeures avec un plan de remboursement à long terme collecté grâce à l'impôt foncier de votre immeuble. L'argent peut être utilisé pour financer l'ingénierie et les changements à l'échelle du système, y compris l'isolation et le CVC. Ce n'est pas encore disponible pour les condos de NYC, bien qu'il puisse être proposé à l'avenir.

Quelques autres établissements de crédit proposent des programmes de prêts verts. Par exemple, Inclusive Prosperity Capital, un fonds d'investissement à but non lucratif, propose un prêt appelé Catalyst, qui peut aider à financer 100 % des améliorations énergétiques de votre bâtiment de 50 000 $ à 2 millions de dollars. Les prêts sur 20 ans visent à vous aider à mettre en œuvre immédiatement des améliorations aux bâtiments et sont ouverts aux coopératives, aux condos et aux bâtiments à usage mixte.

Il est possible que des fonds de la loi sur la réduction de l'inflation soient mis à la disposition des propriétaires d'immeubles pour aider à compenser le coût de l'électrification. Le Real Estate Board de New York veut voir un programme d'abattement fiscal pour les émissions de gaz à effet de serre. L'organisation soutient également les CER.

Emily Myers est rédactrice principale, animatrice de podcast et productrice chez Brick Underground. Elle écrit sur des questions allant de l'analyse du marché et des droits des locataires aux subtilités de l'achat et de la vente de condos et de coopératives. En tant qu'animatrice du podcast Brick Underground, elle a remporté trois prix d'argent de la National Association of Real Estate Editors.